2015 war für die Immobilienwirtschaft ein erfolgreiches Jahr. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien hat unverändert angehalten. Allerdings wie auch in den Vorjahren differenziert. Der Markt in den Groß-, Mittel- und Universitätsstädten war und ist insbesondere bei Wohnimmobilien leergefegt. In unserem eher ländlichen Bereich war das Marktgeschehen bei Weitem nicht so heftig. Wir selbst konnten durch unser landesweites Engagement von dem positiven Trend partizipieren. Die Vermarktungszeiten für gute Objekte reduzierten sich fast auf die Hälfte. Verkäufe in den Stadtteilen bedürfen auch weiterhin trotz guter Nachfrage einer sehr engagierten Begleitung. Kaufinteressenten erwarten bei Eigentumswohnungen Balkone und Aufzüge als selbstverständ-lichen Standard. Eine Garage sollte auch dabei sein. Das Anspruchsdenken hat sich weiter erhöht. Interessant ist aber auch, dass überzogene Preisvorstellungen im Schwarzwald-Baar-Kreis nicht durchsetzbar sind. Oft verkommen dann Objekte wegen zu langer Vermarktungszeit zum „Ladenhüter“. Bisher fast unverkäufliche Gastronomie- oder andere Spezialobjekte finden durch die eingetretene Flüchtlingsproblematik überraschend Käufer.
Zwangsversteigerungsverfahren sind bundesweit um fast 50 % zurückgegangen. Bereits in Verfahren befindliche Objekte wurden vielfach vor dem Versteigerungstermin frei verkauft. Objekte erzielen oft im Versteigerungstermin Gebote in Höhe des Verkehrswertes und darüber.
Grundstücke sind ein rares Gut geworden. Die Preise sind auch 2015 kontinuierlich gestiegen. In den Großstädten zwischenzeitlich ins Unermessliche, in unserer Region eher verhalten. Hauptkriterien: „Die Lage, die Lage, die Lage!“
Wenden wir uns den Angebotspreisen zu. Einfamilienhäuser in den Universitätsstädten und auch im Bodenseegebiet werden zwischen 450.000 € und 950.000 €
angeboten und je nach Lage und Alter auch so verkauft. Im Stadtgebiet Donaueschingen liegen die Preise zwischen 200.000 € und 350.000 €. Spitzenpreise bei Eigentumswohnungen werden z. B. in München gefordert und auch bezahlt. Dort muss man bis zu 22.000 € je m² Wohnfläche beim Notar auf den Tisch legen. In Schönwald bekommt man zum gleichen Preis eine 2-Zimmer-Wohnung mit 45 m². Selbst in Konstanz und Freiburg liegen die Preise per m² zwischen 4.400 € und 5.100 €. In unserer Region bewegen sich die Preise deutlich humaner. Gebrauchte Wohnungen aus den Baujahren zwischen 1995 und 2010 finden in Donaueschingen Käufer zwischen 1.200 € und 1.500 €. Im benachbarten Bad Dürrheim liegt das Preisniveau etwas höher und zwar zwischen 2.400 € und 2.700 € für Neubauwohnungen. Es bleibt festzustellen: Die höheren Preise für neue Wohnungen sind nicht nur durch die verstärkte Nachfrage sondern auch durch die höheren energetischen Anforderungen zu erklären.
Gewerbliche Objekte wie Hallen und Produktionsgebäude waren wenige am Markt und haben in einem vertretbaren Zeitraum neue Eigentümer gefunden, welche die Objekte vorwiegend selbst nutzen. Gewerbliche Vermietungen sind nach wie vor sehr schwierig. In Donaueschingen stehen ca. 2.000 m² Büroflächen leer. Dienstleistungsunternehmen verabschieden sich öfters aus den klassischen Büroflächen und nehmen die Chance wahr, in leerstehende Ladengeschäfte in der Stadt umzuziehen. Es ist zu befürchten, dass weitere Einzelhandelsgeschäfte, welche aus Altersgründen Nachfolger suchen, nicht mehr belegt werden. Der Online-Einkauf und der Drang auf die sogenannte „Grüne Wiese“ werden zu weiteren Geschäftsaufgaben führen. Ein Problem das in allen Städten zu beobachten ist. Dafür zeigt sich der Wohnungsmarkt sehr freundlich. Mietpreise zwischen 5,- € und 7,- € sind akzeptiert. Bei Neubauten in guten Lagen wird bis zu 8,- € verlangt und bezahlt. In den Stadtteilen sind Vermietungen zwischen 4,50 € und 5,50 € möglich.
Auch hier spielt der Markt in Groß- und Unistädten verrückt. In München werden für Neubauwohnungen bis zu 18,- € und in Freiburg bis zu 13,- € bezahlt. Die mit großem Trara, für die größeren Städte aus ideologischen Gründen durchgepeitschte Mietpreisbremse, hat sich wenige Monate nach Inkrafttreten als Fehlentscheidung herausgestellt. In den meisten Städten fehlen zuverlässige Mietspiegel. Die Betriebskosten für Mietwohnungen sind zwar 2015 in unserer Region nicht weiter angestiegen, Kenner der Materie bezeichnen sie aber als 2te Miete. Rund 17 % des Einkommens müssen in unserer ländlichen Struktur für Immobilienkosten einkalkuliert werden. Eine günstige Quote. In Stuttgart müssen die Menschen ca. 22 % und in München fast 30 % berappen. Auf einige inte-ressante Aspekte am gegenwärtigen Markt wollen wir noch hinweisen. Bei der gegenwärtigen und vermutlich auch noch länger anhaltenden Niedrigzinsphase sind beim Kauf einer Eigentumswohnung die sich daraus ergebenden Zins- und Tilgungsraten günstiger als Miete. Finanzierende Banken erwarten allerdings zusätzliche Sicherheiten. Bei jungen Familien können u. U. die Eltern behilflich sein. Ältere Menschen wollen ihr Wohnhaus am Stadtrand aus den 60er und 70er Jahren verkaufen und gegen eine neue Eigentumswohnung im Stadtkern eintauschen. Dann sind sie oft enttäuscht, wie viel sie aus ihrem Verkaufserlös in die neue Wohnung investieren müssen. Z. B.: Einfamilienhaus Bj. 1970, 120 m² Wohnfläche, Verkaufserlös 250.000 €. Neue Eigentumswohnung 3 Zimmer, 80 m² Wohnfläche, Kaufpreis 200.000 €. Andere würden sich gerne von ihrem älteren Wohnhaus trennen. Problem: wie legen sie den Kaufpreis bei dem niedrigen Zinsniveau an? Der Verkauf wird hinausgezögert. Alle Detailschilderungen zeigen auf, wie spannend das Jahr 2015 abgelaufen ist.
2016 wird noch spannender werden. Der Wohnungsmarkt für günstigen Wohnraum wird zusammenbrechen, wenn die angekommenen Flüchtlinge aus den Massenunterkünften in normale Wohnungen umgesiedelt werden sollen. Dieser Prozess wird eindeutig auf dem Rücken der einheimischen Menschen mit geringem Einkommen ausgetragen. Diese hatten es bisher schon schwer eine Wohnung zu finden. Das von der Politik ausgelöste Flüchtlingsproblem wird in den Zentren und deren Speckgürtel zu einer massiven Verschärfung des Wohnungsmarktes führen. Die Bundesbauministerin Hendricks rechnet mit einem Neubedarf von 350.000 Wohnungen. Das Pestel Institut in Hannover hat in einer neuen Studie einen Bedarf von 540.000 Wohnungen prognostiziert. 2014 wurden zum Vergleich 318.000 Wohnungen für Wohneinheiten genehmigt und erstellt. Massive Preiserhöhungen für Wohnraum sind geradezu vorprogrammiert. Für die Stadt Donaueschingen ist die eingetretene Situation besonders hart. Die während des 1. Halbjahres 2015 begonnenen Denkprozesse und Planungen zur Neuausrichtung der Stadtpolitik nach der Konversion sind zunächst unterbrochen. Es ist sehr schwierig zum jetzigen Zeitpunkt eine Prognose zu stellen.